初春时节，万物复苏。上海金山区廊下镇，叮咚农场上海廊下试验基地内一派繁忙景象。一捆捆菠菜从这个占地200亩的基地内被收割、称重、装车，通过全程冷链送往全市200多个仓库，消费者只需要手机下单，半小时内就可以尝鲜带着泥土芬芳的金山菜。

　　大规模、高品质的大宗农业已经成为金山区撬动耕地集约节约利用、农业高质高效发展的重要支点。“破解农村土地面临的效率不高的问题，关键在于做实农用地、宅基地、经营性建设用地这‘三块地’的改革，”金山区委书记胡卫国表示，通过激活农用地的效能、放活宅基地和农房使用权、盘活经营性建设用地，让土地在流通中升值，让农民在改革中获益。

　　做大规模做优品质，农用地潜能充分释放

　　看到金山现代农业发展势头和潜力的，不只是叮咚。

　　去年11月，九丰现代智慧农业博览园一期项目在枫泾镇破土动工，项目规划面积约2000亩、总投资12.8亿元，将引进荷兰种植设施，采用全自动化潮汐栽培设施、自动喷洒系统、设施农业机器人系统等智能设备，建设茄果类种植基地，预计年收入2.2亿元。建成后，金山蔬菜能实现3小时从基地到商超。

　　而在金山廊下万亩粮田，去年起上海市农业生物基因中心探索试验“生菜—节水抗旱稻”轮作机制，即4月中下旬采收生菜后，节水抗旱稻“八月香”5月插秧、8月收割，9月下旬再次定植生菜。同一块地，“菜稻菜”轮作收获三次，每亩生菜产量增加3吨、产值增加6000元。节水抗旱稻和生菜“珠联璧合”，有效提高了农用地的产值。

　　与此同时，金山区新兴小宗农业做优品质、新兴农业做高价值，以小种源撑起大农业，培育种养新品种40多个，其中罗氏沼虾、黑毛猪、香料、凤梨、草莓、杏鲍菇等已形成规模。比如，罗氏沼虾成功探索“稻虾种养”模式，虾肉紧致、肥壮鲜美，市民抢着购买，“一田双收”每亩稻米实现收益2500元、罗氏沼虾收入5000元，农田效益翻了几番。

　　做实“三权分置”，放活了宅基地的“权能”

　　“自住一套+委托运营一套”，这是金山区在上海首创的农民相对集中居住新模式。在金山区吕巷镇和平村，该村与上海思尔腾文化旅游发展有限公司共同创立运营合资公司，引进社会资本为村民服务，让闲置的空间资产变为可享受的收益资产。集中居住签约村民可以用一套旧房子换两套新房，其中一套自住改善居住条件，另一套委托出租，农户可一次性获得委托运营租金约40万元。

　　无独有偶，乡伴文旅集团携手上海青旅（集团）有限公司及上海滨水旅游发展有限公司，在漕泾镇打造“乡伴青旅?酷岛理想村”，项目占地面积263.95亩，总投资约2亿元，将打造“三酷六岛”，分别为水酷、艺酷、农酷；派对岛、酷萌岛、艺术岛、亲密岛、青春岛、乡愁岛，建设成为集民宿集群、文化创意、艺术体验、度假旅居为一体的乡村艺术社区。同时，项目还包括“非酷不住”民宿8间，有园景温馨大床房、河景温馨双床房和家庭房，将水库村蕞美的自然风光尽收眼底。项目吸引了一群平均年龄27岁的市中心年轻人共同参与，他们都感叹到郊区农村来，既能享受优美的工作环境，又能激发创作灵感，农村天地大有可为。

　　实际上，一系列涉及宅基地和农房使用权的改革创新举措，近年来在金山得到先行先试：积极探索“宅基地”三权分置途径，赋予农户、社会资本投资者对宅基地和闲置农房使用权的流转、抵押、经营等方面的完整权益；在全市率先探索农房抵押贷款，支持34家农户获得抵押贷款1186万元；在全市较早出台促进民宿业发展政策，盘活村民或村集体闲置房屋15万平方米，山阳、廊下镇的民宿集群让当地农民尝到了财产性增收的甜头。

　　唤醒经营性建设用地“沉睡的资源”

　　针对经营性建设用地，金山区探索出让、租赁、作价入股等形式，稳妥推进集体经营性建设用地入市。

　　去年底，朱泾镇与蓝城集团合作，待泾村99宗、共计113.02亩的农村集体经营性建设用地成功入股上海花泾建设发展有限公司，成为全市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。根据协议，99宗集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。值得一提的是，区别于常规“农地入股”的转包、出租、互换、转让等模式，这99宗土地办理“农转用”后，没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股。

　　按股权分配，113.02亩地将来一年的股金收入至少近200万元，加上农用地流转费，停车场的停车费收益、门票收入的10%分红，还有村民在园区打工的工资收入，每户农户都至少有了“1+4”的保障。如果所属的房屋被租用作民宿，还有除土地流转费之外的又一笔租金，自家种植农产品的还能实现自产自销拿到现金，再加上养老保障金，即“股金+租金+薪金+现金+保障金”，真正成了名副其实的“五金”农民。通过作价入股的方式，村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。而企业也从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现了利益的捆绑与发展的共赢。

　　除了有效激活农村“三块地”，打开“地流通”的通道，金山区还着力畅通“钱进村”“人下乡”的渠道。“破解‘大树底下不长草’的困境，关键在于加快形成财政优先保障、金融重点倾斜、社会积极参与的多元投入格局，”胡卫国介绍，“十三五”期间，金山区安排乡村振兴资金430亿元、年均增长25%，研究成立总规模5亿元的乡村振兴引导发展基金，积极探索“参股子基金+直接投资”运作模式，撬动社会资本参与，深入开展农村综合帮扶，累计投入帮扶资金21.3亿元，建设“造血”项目13个，每年产生收益1.3亿元。同时，金山区坚持内育外引并重，既输血又造血，着力破解乡村振兴“谁来干”的问题，引进了开太鱼何文辉教授团队，积极探索虾（蟹）稻共作、南果北移、温棚种养结合等农业生产模式。培养了“蘑菇大王”陈林根团队，探索形成“龙头企业+合作社”——工厂化生产双孢菇模式。加快建设国家新型职业农民激励计划试点区，累计培育新型职业农民3382名。（宗晨亮）

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