11月上海房屋租赁：淡季行情依旧租金延续调整

　　人民网上海12月12日电（记者孙小静）2017年11月，上海房屋租赁指数为1927点，比上月下降6点，环比下降0.32%，降幅较上月扩大0.06个百分点；同比下降0.11%。上海房屋租赁指数连续两个月环比下降，并且同比出现下降，淡季特征明显。

　　11月，上海房屋租赁指数下降幅度微弱扩大，成交转淡。上海房屋租赁指数办公室认为，市场的特征表现：一、降价成为普遍现象，各端市场总体跌幅近乎相同。按区域看，高端市场市区跌幅与郊区接近，中、低端市场郊区跌幅较市区略大。二、对所监测的板块中所有7种户型租金变化统计，户型租金下跌占比均为九成以上。而户型租金上涨占比极小，其中高端三室、中端三室、低端二室上涨占比分别为6%、2.22%、4.39%。三、供需结构失衡有所扩大。中心城区的部分小面积房、精装修房、地铁房等供应较少略显紧俏，而新兴城区的一些动迁基地房源则供过于求。同时，大户型出租不及中小户型。四、临近年底换租客减少，原先需求较为集中的板块也出现缩量，机构出租自营房源的推广力度加大，尤其是特色服务、信用租房等举措揽客，导致个人房东手拉手交易比例下降，机构出租业务扩大是对市场个人出租放养式现象的一种制约。

　　11月7日，上海市房管局透露，截至今年10月底，上海公租房累计筹措房源超过15万套，其中已供应11.5万套，受益人群超过20万。11月14日，上海临港集团与建行上海分行签署了公租房战略合作协议，在公租房业务、承租人金融业务等方面提供更多专业化的产品服务和支持。11月21日，上海市规土局公告位于黄浦区、闵行区、浦东新区的共计6幅租赁住房用地挂牌出让，下半年至今已第5次推地，合计挂牌21幅、成交15幅。

　　11月，高端市场租赁指数下降0.32%，降幅环比扩大0.05个百分点。其中，一室下降0.31%，二室下降0.32%，三室下降0.34%。

　　除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中，46个下跌，4个上涨。中心城区和新兴城区板块跌幅相近，如中心城区及浦东内环的虹口临平路、闸北大宁绿地、浦东联洋板块，租金分别下跌0.54%、0.44%、0.41%；新兴城区的浦东唐镇、浦东金桥、青浦徐泾板块，租金分别下跌0.55%、0.45%、0.40%。在新兴城区的一些板块，中、小户型租金跌幅小于大户型，如闵行金虹桥、古美罗阳两板块，租金分别下跌0.40%、0.38%。其中一室户型租金分别下跌0.34%、0.27%，平均租金为9950元、9750元；二室户型租金分别下跌0.32%、0.27%，平均租金为12934元、12580元；三室户型租金分别下跌0.55%、0.59%，平均租金为16306元、15111元。上述两板块中，一、二室户型出租挂牌少，分别占比25.91%、20.92%。而中心城区内环内板块的一些户型中，大户型租金抗跌性较中小户型略强，如静安曹家渡、徐汇万体馆两板块，总体租金分别下跌0.25%、0.21%，三室户型租金分别为下跌0.13%及持平，平均租金为18814元、19753元；二室户型租金分别下跌0.27%、0.29%，平均租金为12745元、12077元；一室户型租金分别下跌0.35%、0.34%，平均租金为10642元、10054元。此外，为数不多的上涨板块多在中心城区及浦东内环范围内，一室、二室户型上涨仅4个，占比8%；三室户型上涨仅3个，占比6%。如虹口北外滩、杨浦五角场的一室户型，租金分别上涨0.12%、0.09%；长宁古北、陆家嘴的二室户型，租金分别上涨0.19%、0.18%；黄浦新天地、静安寺的三室户型，租金分别上涨0.16%、0.08%。高端户型需求由外向内扩大，上涨户型主要集中在CBD、新兴商务区或国际社区的板块，精装修及豪华装修房源高于平均租金成交，但挂牌稀少，个别出现供不应求。

　　11月，中端市场租赁指数下降0.32%，降幅环比扩大0.06个百分点。其中，二室下降0.30%，三室下降0.33%。

　　除金山、崇明外，所监测的14个行政区均下跌，总共90个板块中，82个下跌，8个上涨。上涨板块都在中心城区范围内，涨幅微弱，如徐汇田林、黄浦老西门、普陀长寿路，租金分别上涨0.05%、0.04%、0.03%。各行政区中，青浦、宝山、嘉定、闵行租金分别下跌0.45%、0.43%、0.40%、0.37%；杨浦、虹口、静安、黄浦租金分别下跌0.33%、0.30%、0.29%、0.26%。其中租金跌幅较大的板块多在新兴城区，如闵行梅陇、浦东上南、浦东北蔡三板块租金分别下跌0.55%、0.52%、0.43%，房龄5年内的次新房较少，挂牌量在238-318套，其中二室户型供应蕞多，分别占比三板块的 65.22%、70.45%、69.18%，平均租金分别为6867元、6908元、6602元。成交案例中，房东普遍降租3%-5%，而需求更少的三室户型案例中出现降租8%-10%。中心城区及浦东内环的一些板块租金跌幅稍小，如浦东洋泾、虹口凉城，分别下跌0.28%、0.21%，其中二室户型平均租金为7515元、7574元，三室户型平均租金为8749元、8624元。成交案例显示，普装及以下的房源租金500元左右下调较为普遍，精装房源仍能维持租金水平。对部分中端板块调查显示，一些以往年末换租需求表现活跃的板块，需求出现了二三成减少。中心城区表现稍好于新兴城区，究其由，不少中端房源对标客户的品质居住意向高，对租金敏感度稍低，部分租客换租至生活工作便利度更高的中心城区并不计较租金上涨。而新兴城区的拆违整治，致使一些小企业主或个体商贩停业离开，选择提前中止租房合同。

　　11月，低端市场租赁指数下降0.31%，降幅环比扩大0.06个百分点。其中，一室下降0.31%，二室下降0.32%。

　　所监测的全部16个行政区均下跌。低端市场114个板块中，104个下跌，10个上涨。中心城区及浦东内环租金下跌略小于新兴城区。新兴城区远郊的崇明、奉贤、金山租金分别下跌0.41%、0.39%、0.38%，松江、嘉定、闵行租金分别下跌0.38%、0.37%、0.34%；中心城区的长宁、虹口、黄浦租金分别下跌0.29%、0.27%、0.25%。上涨板块中，走势尚为坚挺的多在中心城区，其中，杨浦鞍山、长宁中山公园、徐家汇板块一室户型租金分别上涨0.19%、0.18%、0.13%，平均租金分别为2784元、2905元、2984元；黄浦老西门、陆家嘴、长宁仙霞二室户型租金分别上涨0.19%、0.14%、0.06%，平均租金分别为3875元、3978元、3806元。根据成交案例分析，两人合租是常见现象，中心城区人均月租金水平在1500-2000元，新兴城区人均月租金水平多在1000-1500元。如近郊的闵行浦江、嘉定江桥新城，租金分别下跌0.55%、0.33%，挂牌量为185-139套，二室户型分别占比67.03%、62.45%，平均租金分别为2858元、2961元。上述两板块成交缓慢，一是出租房源以简装或毛坯居多；二是区域内商业拆违整治使得务工人员的租赁需求撤离。而远郊的金山亭林、奉贤海湾租金分别下跌0.52%、0.41%，人均租金在1000元以内，租客多为区域内务工人员。

　　上海房屋租赁指数办公室认为，11月租赁市场临近年末，租金延续下跌除了传统季节性因素，还包括年末提前换租的需求减少、退租有所增多等，板块轮动未现，租金呈现普降。其中，高端市场中心城区与新兴城区调整幅度相近，整体量价下行；中端市场中心城区租金走势略强于新兴城区；低端市场延续内外分化，但幅度收窄。

　　当前，租赁企业规模在持续扩大，融合互联网推广、信用租房，不管是存量房源的集中式或分布式长租公寓，还是增量房源的开发商试行出租经营，在出租同时提供个体房东缺乏的管理配套服务，并且出现了租赁与买房的交易联动迹象。政府公租房逐渐开通网上询租，建立透明的轮候选房机制。目前银行正在试点介入，租赁市场发展呈现为跨多个行业的全社会的新热点，未来租客将不仅在房源上有更多选择，对供应主体，服务特色等也有新的选择。预计年底12月，租赁需求将稳中有降，租金大幅下跌的概率极小。

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