上海是一座拥有2400万人口的城市，其人口规模高出北京400万，是广州的近2倍。然而与之形成鲜明对比的是，上海土地面积仅为北京的2/5，与广州相比也小了1000多平方公里，这就意味着，上海市人均用地面积仅为北京的1/3。作为中国发展最早、最为成熟的工业城市，土地资源紧缺与城市产业发展之间的矛盾是上海一直存在的问题。上海的工业用地分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。104区块是指上海全市现有的104个规划工业区块，195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地。2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块，规划面积为 789.3平方公里，分为开发区、产业基地、城镇工业地块三类，规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。

　　2013年3月，上海发布《临港地区建立特别机制和实行特殊政策的三十条实施政策》，在临港工业区实行工业用地弹性出让，按规定可分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限，出让价格按照相应年限通过评估确定。这其中拥有大量工业用地存量的老工业企业、产业地产企业手中的工业用地年限仍然延续50年年限，其土地资源价值将会升高。

　　2014年3月就上海市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中就提出，“本市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。”在这样的大背景下，上海通过一系列工业用地改革来缓解城市土地资源短缺的压力，这个过程既是规划理念矫正、发展思路转变的过程，更是土地管理制度改革创新的过程。

　　上海市政府在2015~2019年间陆续出台了多份政策文件，指导工业用地更新的思想和方向。但最终工业用地是否需要更新的判定标准以《上海产业用地标准指南（2019版）》为基础，判定的四个指标中除“容积率”是更多符合城市规划要求（除少数行业外，工业用地的推荐值基本集中在1.0~1.5）外，“土地产出率”呼应了《上海市低效工业用地标准指南（2019版）》中的“以亩产论英雄”的诉求，“固定资产投资强度”和“土地税收产出率”呼应了“以效益论英雄”。

　　《上海产业用地指南（2019版）》对上海市产业用地按产业类工业用地（分行业）、标准厂房类工业用地、产业类研发用地、通用类研发用地、仓储用地，分别从容积率、投资强度、产出强度和税收强度列明了具体的评估考核标准。

　　上海市2019-2020年两年共有636条土地出让信息，土地总出让面积44364.78亩，总出让价格4754.92亿元，平均出让价格1071.78万元/亩。相对于2019年，上海市2020年出让信息数量、出让面积、竞得价和亩均价格均高于2019年，其中，土地出让面积增长31.77%，竞得总价增长41.44%，土地出让亩均价格增长7.34%。

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