陆家嘴写字楼租赁业务大幅回升浦东产业地产需求正旺

　　近期，莱坊调查显示，上海写字楼租赁已有复苏迹象，尤以浦东新区的写字楼租赁为热，而众多浦东开发开放政策更推动一些金融、新兴技术行业的企业落户浦东。

　　今年头部季度有3家大型金融机构落户陆家嘴金融城，分别是摩根大通证券、大韩再保险上海分公司和罗素投资管理（上海）有限公司。相关信息显示，外资企业需求占浦东头部季度写字楼总成交租赁面积56%，以保险、基金及证券等为代表的传统金融需求占首位。

　　这一现象的产生与去年11月国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，12月银保监会、商务部、外汇局联合印发《关于完善外贸金融服务的指导意见》，加大外资金融开放不无关系，但更关键的是浦东核心商圈，特别是陆家嘴地区，综合营商环境优势以及高效的专业服务越来越吸引跨国公司总部、央企总部、民企总部等集聚，金融业只是其中表现较为突出的一部分。

　　4月底，浦东“强化四大功能，推动总部经济高质量发展大会”上发布的《推进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展若干措施》显示，浦东将围绕强化全球资源配置功能，聚焦总部功能复合能级提升，提供包括财政支持、金融服务、产业扶持在内的16条政策。

　　于是可以看到，以博枫绿能投资（上海）有限公司、东电电子（上海）有限公司、诺瓦瑞斯（中国）投资有限公司为代表的18家跨国公司地区总部意向项目集中签约，这或许意味着外资金融机构、跨国企业地区总部的投入将成为浦东地区今年办公租赁需求的驱动力。

　　总部的价值不仅在于总部本身，更在于总部落户对浦东工业、物流等产业地产的影响。

　　四五月间，盒马鲜生总部在陆家嘴滨江中心落户。略早一些，盒马鲜生的产业基地在浦东新区航头镇动工，项目投资约10亿元，未来或可带来百亿元级产业规模，算得上是典型案例。

　　业内预计，2020年浦东的产业地产开发将进入一个小高潮，其原因在于为重振疫情后的经济，中央和地方政府加大对地区产业开发的扶持。以5月16日洋山特殊综合保税区（一期）建成揭牌为例，浦东机场南部区域将成为围绕国产客机打造的航空制造业中心和航空服务业中心。芦潮港区域将成为数字贸易、人工智能、工业互联网等新产业的聚集区。

　　浦东新区政府3月发布的《浦东新区促进重点优势产业高质量发展若干政策》要求到2025年，浦东培育形成六个“千亿级”规模的硬核产业集群，并针对重点优势产业成果转化、产业链协同、示范应用推广方面分别给予政策支持。三四月间，金桥5G产业生态园、张江总部园、上海集成电路设计产业园等产业园区正式开园，现场集中签约项目近百，展现出地方政府大力发展芯片、医药、汽车、智能制造、大数据产业对今年浦东工业、物流地产的促进作用。

　　据莱坊统计，三月以来，上海写字楼业主实际收到的问询数量已有所增多，预计第二季度之后开始逐步复苏，其主力租户为金融、TMT、专业服务业和一些新兴产业。

　　其原因之一是2019年金融、TMT、专业服务业占比超五成，是上海写字楼市场的主力租户，2020年延续这一趋势顺理成章。之二是上海公布《上海市促进在线大发展重点，其中远程办公、在线金融、在线文娱、在线展览展示、生鲜电商零售、无接触配送、在线教育、在线研发设计、在线医疗等属于TMT行业、健康行业、专业服务业，在政策推动下将催生相关企业对写字楼租赁的需求，并吸引中小金融企业聚集。

　　与此同时，产业园区的市场需求也在第二季度开始逐步复苏。一方面，近年来互联网与软件服务、电子信息等产业合计占据上海产业园区净吸纳量的近六成。截止2020年2月，在科创板上市的14家上海企业的总部均位于产业园区。这些企业中有许多站上疫情催生的产业风口，有望急速发展，带来更多的租赁需求；一方面，因价格等原因，从写字楼转租至园区的中小企业也不少，扩大了基本面，繁荣了市场。在这一复苏进程中，浦东新区或将走在蕞前端。

　　浦东房地产市场已有以陆家嘴为代表的核心区域、前滩等新兴板块为代表的多功能商务中心和以张江、金桥、临港为代表的产业园区，形成多元、多层次发展格局。政府也在不断优化营商环境，增强企业落户浦东的信心。基于需求的复苏及新兴行业的需求，以及区域内金融开放提速、科技赋能、产业升级为各行业发展的保驾护航，浦东地区已具备强劲的竞争力，有理由相信今年浦东写字楼租赁和产业园区发展将恢复并有可能超过2019年的规模。