韧性犹在！上海物业市场处于持续复苏中

　　防疫进入常态化，上海市场商业活动逐渐恢复。7月12日，仲量联行举行2022年第二季度上海房地产市场回顾与展望研讨会，多位专家预测，今年下半年，上海大部分物业市场将迎来复苏。

　　6月1日起，上海办公楼租赁活动逐渐恢复，二季度全市净吸纳量录得3万平方米。在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情推迟租赁决策，导致净吸纳量出现下降。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，目前，各项目问询量及带看量均显著增长。另外，非中央商务区净吸纳量降至3.8万平方米。

　　数据显示，金融服务业和专业服务业依旧保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。得益于多元的需求及较高的入驻率，中央商务区的租金保持相对平稳。对于部分空置率较高的楼宇，业主通过调整租金预期以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临较多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

　　疫情给二季度的零售市场带来较大影响，一些资金链紧张的实体店面临关店，而新租活动因疫情有所推迟。今年第二季度，上海零售物业市场的净吸纳量录得负172700平方米。6月1日起，商场的客流量和销售额逐渐恢复。

　　由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪介绍，试着外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增；而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。

　　空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降 2.0%。非核心商圈由于餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。

　　庄棓琪预测，上海零售业将在下半年保持温和复苏趋势。奢侈品牌、高端护肤和香水、汽车展厅以及咖啡茶饮品牌将保持韧性。一些项目会抓住机会进行租户调改、重新定位或焕新升级。

　　二季度上海产业园区彰显韧性，净吸纳量录得6.0万平方米。部分板块延续本次疫情前的活跃租赁势头，新能源汽车以及生物医药等战略性新兴产业迎来扩租需求。虽然部分洽谈租赁项目在疫情期间受到影响而导致推迟，但整体市场的需求依然表现坚韧，成交面积继续稳定增长。

　　新增供应方面，二季度录得一个项目竣工交付，位于漕河泾板块，总建筑面积共计12.1万平方米。虽然二季度有新增供应入市，但上海产业园区整体空置率仅小幅上升至10.8%。整体市场在疫情期间表现较为稳健，二季度整体租金保持在4.6元每平方米每天。

　　今年第二季度，物流地产租赁活动延期，导致净吸纳量减少。疫情影响下市场租赁活动放缓，现有租户到期后，部分新承接租户签约延期，致使二季度上海物流地产净吸纳量下降至6000平方米。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖说，青浦子市场新竣工项目的预租贡献了二季度大部分租赁成交。其中，一家跨国零售企业预租超过4万平方米面积，表现出疫情影响下对上海市场基本面稳健的信心。

　　由于施工进展延迟，原计划于第二季度交付的五个项目中有四个推迟入市。二季度唯一完工的新项目普洛斯香花桥物流园位于青浦子市场，总建筑面积约12万平方米。据悉，延迟交付的项目有望将下半年的新增供应推向高位。

　　数据显示，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%。虽然市场整体租金仍保持上涨势头，但涨幅较一季度有所放缓。