2024年，对于中国的公募REITs（不动产投资信托基金）市场来说，无疑是一个关键的年份。伴随着政策的支持和市场的逐步成熟，过去一年里，公募REITs的供给再现加速态势，发行规模和数量达到了新的高度，各类底层资产也在不断丰富。在二级市场上，虽然部分基金经历了一定的波动，但整体价格表现仍然相对平稳，其中能源基础设施与保障性租赁住房的REITs表现尤其亮眼。

　　在这种背景下，上交所于4月9日下午举办了沪市REITs专场投资者交流会，参与单位包括华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港创新产业园REIT以及嘉实京东仓储基础设施REIT等。与会者围绕宏观经济变化下，不同领域底层资产的运营现状与未来的发展策略进行了深入探讨。

　　自2022年5月被纳入公募REITs范畴以来，保障性租赁住房REITs一直被视为市场中蕞为稳健的投资板块。以本次交流会议中亮相的两只保租房公募REITs为例，2024年，华夏北京保障房REIT实现全年收入7227.23万元，同比几乎持平，净利润3352.72万元，年增率为7.89%；其EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为5487.64万元，蕞终可供分配的金额为5384.86万元，年化分派率达到3%。如此数据表明，保障房REITs在保持稳定的基础上，依然展示了韧性和潜力。

　　与之相比，华夏基金华润有巢REIT也表现不俗：该基金年内的收入为7907.69万元，同比微增0.85%；EBITDA为5003.99万元，年增4.67%，可供分配金额为4904.45万元，年化分派率为4.06%。在二级市场的表现上，华夏北京保障房REIT的基金价格较年初上涨了46.58%，而华润有巢REIT的价格在年初也大幅增长了29.44%。

　　然而，在日益增长的供应压力下，过去一年中，租赁住房市场的租金和出租率出现了小幅波动。例如，华夏北京保障房REIT的底层资产出租率在年末有所下滑，两项主要公租房项目的出租率分别降至95.01%和93.08%。对此，北京保障房中心的财务部副部长林楠认为，出租率的波动主要受租户意向、适配性以及租约到期等众多因素影响，反映出市场的动态变化。

　　产业园区的REITs相较于租赁住房板块，受到的宏观经济环境影响则更为显著。中金公司在研报中指出，目前我国产业园区资产仍处于去化阶段，供给方面的差异性愈发明显。北京的商务园区可能已经度过了短期供给的顶峰，而上海市场仍维持在高供给状态。整体来说，需求依然偏弱，北上商务园区的净吸纳量尚未展现出明显的复苏迹象。

　　在此背景下，国泰君安临港创新产业园REIT在行业中成为为数不多的实现租金同比增长项目之一。该REIT主要持有的两个产业园租金单价约为1.28元/平方米/天，较去年同期增长了5.79%。然而，出租率却有所下滑，三期项目的出租率降至91.27%。因此，整体出租率仅为94.36%，客户满意度和租金收缴率也呈现微降趋势。国泰君安方面透漏，未来仍有许多不确定性因素须加以关注。

　　与此同时，仓储物流领域同样面临挑战。尽管因为跨境电商等行业的推动，需求端呈现温和复苏，整体出租率却轻微下滑。各大仓储REITs的表现显示出不同程度的波动。例如，中金普洛斯REIT在2024年报告中显示，年收入微降至4.56亿元，净亏损9889万元；嘉实京东仓储基础设施REIT年内收入实现1.09亿元，同比微降5.22%。

　　总体来看，不同REITs在当前经济环境中所展现出的韧性和挑战，反映出市场的复杂性与多样性。在这样的背景下，投资者需要审慎评估各REITs的潜在风险与回报。

　　除了当前的表现，关于公募REITs的扩募和未来的业绩预期也受到广泛关注。上交所的相关负责人指出，在现阶段，REITs的扩募显得尤为关键，因为它关系到REITs长期的可持续经营与成长性。更进一步地，近期华夏北京保障房REIT和华润有巢REIT都已经获得了扩募的批准，目标资产涉及多个有潜力的基础设施项目，例如北京市多个房源项目等，这些项目的出租率普遍较高，市场潜力巨大。

　　与此同时，国泰君安临港创新产业园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT也在积极推进扩募，预计未来将能为其投资者带来更有价值的增长机会。

　　综上所述，2024年的沪市REITs市场正在经历质的提升与扩容，保障房、产业园和仓储物流三大板块的未来势必将影响到整个公募REITs的发展前景。返回搜狐，查看更多

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