截至2024年12月31日，保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了17%-60%，表现远优于其他基础设施板块。其在二级市场的强劲表现，主要归功于稳健的运营管理及持续增长的收益表现。此外，2024年多只保租房REIT启动扩募，四季度新增招商蛇口保租房REIT，进一步提升了市场关注度和并促进了资本流入。

　　从四季度表现来看，保租房REIT呈现出以下几个特点：

　　从项目公司的营业收入来看，四季度已上市6单租赁住房REIT，除华润有巢REIT和深圳安居REIT外，其余几只保租房REIT整体环比均有所上升。其中，城投宽庭REIT环比上涨比例达到7.3%，主要得益于平均租金的增长；厦门安居REIT较去年同期涨幅蕞大——3.7%，厦门安居REIT的基础设施项目展现出强劲的市场竞争力，虽然报告期内，基础设施项目周边新增的保障性租赁住房——厦门地铁爱萌公寓项目已投入运营（该项目距离园博公寓约8.7公里，距珩琦公寓约5.5公里，共提供2,284套租赁住房），但园博公寓和珩琦公寓的出租率均保持在99%以上，且与新增项目相比，本基金所持有的基础设施项目在地理位置、交通便利性和周边配套等方面具有一定的优势，这为其提供了稳定的市场竞争力。

　　数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

　　EBITDA（息税折旧摊销前利润）是评估REIT项目公司经营效率和盈利能力的重要指标。高EBITDA意味着REIT项目公司在核心业务上赚取的利润较为丰厚。

　　2024年第四季度，主要由于营业收入的不稳定，多数项目的EBITDA环比下跌。尽管各保租房REIT的EBITDA出现波动，然而从横向对比来看，华润有巢REIT作为市场化程度蕞高的项目，其底层资产的盈利能力相对较弱，风险性较高，且市场估值水平较低，这与其较高的市场化程度存在一定反差。

　　表 6只保租房REIT在项目公司层面EBITDA情况

　　注：上表所述息税折旧摊销前净利润为项目公司层面数据

　　数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

　　在出租率方面，2024年Q4的6只REIT中仅有华润有巢REIT出租率上涨，这与年底换租的传统淡季不无关系。其中，值得注意的是，招商蛇口REIT整体出租率明显低于行业平均水平，主要原因在于林下项目的低出租率和该项目重要租户的退租，尽管其他项目的出租情况较好，但由于林下项目的面积占比较大（约为60.23%），导致整体出租率出现下降。

　　尽管如此，6只REIT的出租率相比于所在城市的平均水平表现出了显著优势，并且依旧处于较高水平，充分体现了保租房REIT在市场中的稳定性和抗压性。尤其是在市场不确定性增大的情况下，能够保持较高的出租率，显示出其在承受市场风险和维持稳定收益方面的独特优势。

　　注：1）以上出租率均为期末出租率；2）基于数据可得性，华夏基金华润有巢REIT整体出租率、租金水平根据已披露的全部出租房间数量和出租面积自行测算

　　经过两年的季度监测（2023Q1-2024Q4），ICCRA利用标准差这一统计工具来评估几只保租房REIT在出租率上的稳定性。标准差作为衡量数据分散度的指标，可以反映出各数据点相对平均值的偏离程度。

　　分析结果显示，除了城投宽庭REIT的出租率标准差略高外，其余几只REIT的出租率标准差均在1%左右。这表明这些REIT在出租率方面表现出较高的稳定性，突显了它们的市场可靠性以及管理团队在维持高出租率方面的有效管理。

　　表 6只保租房REIT出租率的标准差分析

　　在租金水平方面，2024年四季度，大部分保租房REIT的租金水平普遍呈现下降态势。其中，城投宽庭REIT租金水平为132.54元/平方米/月，环比增幅蕞大（11.3%），与底层资产所在区域杨浦区新江湾城版块的其他竞品项目如中企云萃江湾（65套）、可遇新江湾（627套）、颐家公寓（88套）、乐活智寓（95套）等有明显的规模化优势。

　　租户结构的稳定性是保障性租赁住房市场健康发展的关键指标之一，此外，租户结构和分散度也与剩余租约到期日存在一定的关系。从四季度表现来看，华润有巢REIT 的个人租户占比高达95.7%，而企业租户仅占4.3%。该REIT加权平均剩余租期为在1年或以下的占比92%，这表明租户更替频繁、租期较短或是造成短期租约的原因之一。厦门安居REIT的加权平均剩余租期为0.47年，城投宽庭REIT为 0.84年，都与个人租户占比较高有关。

　　与之相反的是，企业租户比例较高的REIT，通常剩余租期较长，如北京保障房REIT的剩余租期为1.86年，深圳安居REIT 的剩余租期为1.09年；但企业租户比例较高，也恐会造成大客户集中退租到来时出租率下降的极端情况，招商蛇口REIT在四季度就出现了此种情况，该REIT的剩余租期为0.5年。

　　注：城投宽庭REIT的数据为2023年Q3季度。

　　数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

　　租金收缴率是评估REITs运营效率的重要指标之一，直接关系到现金流的稳定性和可预测性，对REIT的长期健康发展至关重要。整体来看，这6只REIT均保持了较高的租金收缴率，且展现出稳定的收缴能力，与三季度相比均有小幅提升，特别是华润有巢REIT的租金收缴率环比上升了1.2个百分点。

　　此外，租金收缴率也是保证运营收入上涨的关键性指标。例如，北京保障房中心REIT在四季度虽然出租率略有下降，但凭借较高的租金收缴率，依然保持住了稳定的收入水平；当然，其不断加强的租金回收能力，也与租约期限的延长和政府批准的租金调整有密切关系。

　　数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

　　继北京保障房REIT在二季度启动扩募后（拟扩募的底层资产全部位于北京，包括北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目），四季度，上海城投以 6.4 亿元收购漕宝路项目，提升城投宽庭的租赁房源规模，并增强其纳入REITs资产池的潜力。

　　同时，上海城投联合国寿资本和弘毅投资设立Pre-REITs基金，专注投资稳定运营或准竣工的保障性租赁住房项目，加快资产孵化，为公募REITs扩募提供储备。该Pre-REITs基金的设立，叠加漕宝路项目的收购，将推动上海城投扩大租赁资产规模，提升资本市场影响力，并通过 “投资增量+盘活存量” 双线策略，为未来公募REITs扩募奠定基础。

　　2025年3月，ICCRA将发布《2024年租赁住房REITs市场发展报告》。该报告将从全球租赁住房REITs市场发展的全视角入手，深入分析全球范围内租赁住房REITs的蕞新发展动态，并重点聚焦我国租赁住房REITs市场的成长与变化。报告将涵盖市场趋势、政策环境、投资机会与挑战等多个维度，为行业内外提供前瞻性的分析与深刻的洞察，为相关企业、投资者及政策制定者提供有价值的参考，助力推动我国租赁住房REITs的健康发展与市场创新。敬请期待！返回搜狐，查看更多

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